Vermögensverwaltende GmbH für Immobilien oder doch lieber ETF?

Um hohe Steuervorteile als Immobilienbesitzer zu nutzen, ist eine Möglichkeit die vermögensverwaltende GmbH. Was steckt dahinter?

Hierbei geht es, wie der Name bereits vermuten lässt, rein um die Verwaltung von Vermögen. Dadurch verwaltet sie nur noch das Vermögen und demnach wird die GmbH von der Gewerbesteuer befreit.

Mit der Wahl der richtigen Struktur lassen sich über längere Zeit viele Steuern sparen. Eine universelle Gesellschaft für alle möglichen Fälle gibt es nicht. Jede Rechtsform hat gewisse Vor- und Nachteile.

Wann lohnt sich eine vermögensverwaltende GmbH?

Wenn ein Investor eine Immobilie im Privatbesitz erwirbt, werden seine Mieteinnahmen mit seinem persönlichen Steuersatz besteuert.  Dazu kommt noch der Solidaritätszuschlag. Schell werden 45 Prozent oder sogar mehr Steuerlast fällig. Bei der vermögensverwaltenden GmbH wird durch besondere Beschränkungen ermöglicht, nur der Körperschaftssteuer und dem Solidaritätszuschlag zu unterliegen. Damit liegt die Steuerlast nur bei knapp über 15 Prozent. Jetzt wirst du dich natürlich fragen: Wo liegt darin der Unterschied? Sobald ich mir nämlich die Erträge privat auszahlen lasse, bin ich ungefähr bei der gleichen Steuerlast, als wenn sie gleich privat kaufe.

Jetzt kommt aber der entscheidende Unterschied aus der Sicht der Denkweise eines Investors. Durch die Steuerersparnis innerhalb der vv GmbH kannst du das Geld immer wieder aufs Neue reinvestieren. Da macht es einen gewaltigen Unterschied, ob du lediglich ca. 15 oder 45 Prozent an das Finanzamt abgeben musst. Geld, das im Privaten an den Fiskus gegangen wäre, kann jetzt weiter für dich arbeiten. Dadurch kann dein Vermögen durch die Thesaurierung der erwirtschafteten Gewinne exponentiell wachsen.

Eine vermögensverwaltende GmbH hat jährliche Strukturkosten, die je nach Aufwand ca. 2.000 Euro ausmachen können. Diese müssen von den Steuervorteilen abgezogen werden.

Vermögensverwaltende GmbH oder Immobilie privat kaufen?

Hast du jetzt beim Kauf einer Immobilie eine Carte blanche? Wenn du es möglichst steuereffizient machen möchtest, musst du bereits vor dem Kauf einer Immobilie wissen, welche Rechtsform sich am meisten lohnt. Jetzt kommt der Clou an der Sache.

Handelt es sich bei dem Objekt um eine renditestarke Immobile, ist der Investor eher bei einer vermögensverwaltenden GmbH besser aufgehoben. Warum? Sobald eine Immobilie deutliche Überschüsse nach Abschreibungen, nach absetzbaren Kosten für Zinsen, sonstigen Aufwendungen usw. erzielt, möchte ich als Investor auf die Gewinne möglichst niedrige Steuern an den Fiskus bezahlen.

Handelt es sich bei dem Objekt um eine renditeschwache Immobilie, so sollte der Investor sie eher privat erwerben. Bei höheren Zinsen, Abschreibungen sowie niedrigen Mietrenditen kommt schnell ein steuerliches Minus zustande. Dann möchte ich als Investor durch das steuerliche Minus einen größeren Betrag durch höhere Einkommenssteuersätze wieder rückerstattet bekommen. Dabei geht es schnell um 42 Prozent und mehr, die ich aufgrund des steuerlichen Fehlbetrags durch die Immobilie weniger zahlen muss. Bei Denkmal Immobilien sieht dann die Lage noch einmal ganz anders aus.

Oder einfach ein Immobilien-ETF

Du siehst also, dass das ganze Thema mit einer Immobilie als Kapitalanlage nicht so einfach ist. Wenn man sich vor dem Kauf einer Immobilie Gedanken über die steuerliche Komponente macht, kann man den Vermögensaufbau Turbo deutlich beschleunigen. Im Nachhinein entstehen oft sehr hohe Kosten, um die Immobilie in eine andere Gesellschaftsform zu übertragen. Besonders einfach ist es, einfach einen Immobilien-ETF zu kaufen. Damit ist auch breite Streuung sicher.