In Immobilien investieren

Immobilienkauf

Beim klassischen Immobilienkauf erwerben Anleger ein Objekt – etwa ein Haus oder eine Eigentumswohnung – mit dem Ziel der Eigennutzung oder der Vermietung. Die Rendite ergibt sich aus einem möglichen Wertzuwachs und bei vermieteten Immobilien aus laufenden Erträgen (Mieteinnahmen).

Typische Einnahmen und Kosten von Immobilien:

• Einnahmen: Jahreskaltmiete
• Kosten: Kaufpreis, Instandhaltung, Verwaltung, Rücklagen, Steuern, Kreditrate
• Einmalig: Einmalig fallen die Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer) an.

Ein ausreichendes Eigenkapital (in der Regel 20–30 %) senkt das Risiko und verbessert die Konditionen bei der Bank. Der verbleibende Kaufpreis wird in der Regel über einen Kredit mit fester Zinsbindung und langer Laufzeit finanziert.

Beachte: Der hohe Kapitalbedarf für das Kaufen von Immobilien birgt für den durchschnittlichen Privatanleger ohne großes Vermögen die Gefahr eines Klumpenrisikos, da ein Großteil des Geldes in nur einem oder wenigen Objekten gebunden ist.

Immobilien-Aktien und REITs

Immobilien-Aktien sind Anteile an börsennotierten Unternehmen der Immobilienbranche.

Eine Sonderform sind REITs (Real Estate Investment Trusts), die steuerlich attraktiv sind und durch ihre hohen Ausschüttungen besonders für einkommensorientierte Investoren interessant sein können.

Es gilt zudem:

• Sie unterliegen gesetzlichen Ausschüttungspflichten (in der Regel 90 %)
• Der Fokus liegt auf Immobilienbesitz und -bewirtschaftung
• hohe Liquidität über die Börse

REITs reagieren jedoch oft stark auf Zinsen und Marktschwankungen. Zudem werden deutsche Anleger, die z.B. in US-REITs investieren, einige Zeit nach der Dividendenzahlung noch mit steuerlichen Nachverrechnungen konfrontiert, die im Depot für Verwirrung sorgen können.

Immobilien-ETFs bündeln viele Immobilien-Aktien und REITs in einem Fonds. Anleger können so bereits mit kleinen Beträgen in Immobilien investieren und profitieren von:

• breiter Risikostreuung,
• geringen Kosten
• hoher Flexibilität
• regelmäßigen Ausschüttungen

Gleichzeitig handelt es sich meist um ein Brancheninvestment (z.B. in Büro-Immobilien), das ein höheres Risiko als breit gestreute Welt-Aktien-ETFs birgt. Steigende Zinsen können sich z.B. ebenfalls negativ auf die Wertentwicklung auswirken. 

Nachhaltige Immobilien-ETFs investieren in Immobilienunternehmen und REITs, die ökologische, soziale und unternehmerische Standards (ESG-Kriterien) erfüllen. Der Fokus liegt unter anderem auf energieeffizienten Gebäuden, nachhaltiger Bewirtschaftung und verantwortungsvoller Unternehmensführung, um langfristige Erträge mit reduziertem Risiko zu erzielen.

Da der Markt für nachhaltige Immobilien-ETFs noch vergleichsweise klein ist, kann die Auswahl begrenzt sein und eine stärkere Konzentration auf bestimmte Bereiche erfolgen. Als gezielte Beimischung eignen sich nachhaltige Immobilien-ETFs jedoch für Anleger, die Rendite und Nachhaltigkeit miteinander verbinden möchten.

Wer nicht selbst kaufen, verwalten oder finanzieren möchte, kann indirekt investieren.

Offene und geschlossene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds investieren in viele Immobilienprojekte (Büros, Wohnimmobilien, Logistik). Sie bieten Risikostreuung, sind aber nur eingeschränkt liquide und mit höheren Kosten verbunden.

Geschlossene Immobilienfonds sind eine spezifische Anlageform in Deutschland und bündeln Kapital für einzelne Projekte. Sie sind illiquide, kaum reguliert, risikoreich, intransparent, teuer (Kosten meist 10-30 % des investierten Kapitals) und werden nicht an der Börse gehandelt.

Beide Arten von Immobilienfonds sind für Privatanleger nicht geeignet.

Aktive und passive Immobilien-Aktienfonds ermöglichen es Anlegern, indirekt in Immobilienunternehmen und REITs zu investieren, ohne dass sie selbst Immobilien kaufen oder verwalten müssen. Sie unterscheiden sich vor allem in Strategie, Kosten und Risiko.

Bei aktiven Immobilien-Aktienfonds wählen Fondsmanager gezielt Immobilienaktien aus. Dabei stehen die Chance auf eine höhere Rendite höheren Kosten und einem höheren Risiko gegenüber.

Bei passiven Immobilien-Aktienfonds (Immobilien-ETFs) wird ein Immobilien-Index abgebildet und breit gestreut investiert. Immobilien-ETFs sind kostengünstig, transparent und eignen sich besonders für langfristig orientierte Anleger. Schließlich können sie diese in ihre Geldanlage als kleinen Bestandteil eines Welt-Aktien-Portfolios integrieren und es somit weiter diversifizieren.

Beim Crowdinvesting beteiligen sich viele Anleger mit kleinen Beträgen gemeinsam an einzelnen Immobilienprojekten. Dadurch erhalten Privatanleger Zugang zu Projektentwicklungen, die sonst institutionellen Investoren vorbehalten sind.

Gleichzeitig ist das Risiko hoch: Anleger sind in der Regel nachrangig gestellt und müssen im Falle von Problemen mit Verlusten bis hin zum Totalverlust rechnen. Zudem ist das investierte Geld während der Laufzeit nicht verfügbar. Crowdinvesting erfordert somit besonders viel Finanzwissen, weswegen es sich allenfalls als spekulative Ergänzung und nicht als Basis der Geldanlage mit Immobilien eignen kann.