Vonovia: Ist die größte deutsche Immobilienaktie jetzt für Investoren interessant?
Nach 50 Prozent Kursverlusten allein in diesem Jahr ist die Dax-Aktie Vonovia einen näheren Blick wert. Gründe für den Kursverlust liegen auf der Hand. Ob die Immobilienaktie jetzt mit einer Dividendenrendite von knapp acht Prozent kaufenswert ist, möchte ich im Folgenden näher beleuchten.
Maßgeblich für die Bewertung von Immobilienaktien ist das Zinsniveau. Der Markt hat also deutlich höhere Zinsen als noch vor einem Jahr im Kurs eingepreist.
Solide wirtschaftliche Entwicklung im Neunmonatszeitraum 2022
Die Summe der Segmenterlöse stieg in den ersten neun Monaten 2022 um 31,4 Prozent auf rund 4,6 Mrd. Euro. Das EBITDA konnte im selben Zeitraum um 37 Prozent auf rund 2,1 Mrd. Euro gesteigert werden. Maßgeblich zu diesem guten Ergebnis trug neben dem Zusammenschluss mit der Deutsche Wohnen das Developmentgeschäft bei. Im nächsten Jahr werden bereits knapp 90 Mio. Euro an Synergieeffekten durch die Integration der Deutsche Wohnen erwartet. Ab 2024 werden Synergien von rund 105 Mio. Euro anvisiert. In den Folgejahren dann nochmals zusätzlich 30 Mio. Euro pro Jahr.
Der Bochumer Immobilienkonzern besitzt insgesamt rund 550.000 Wohnungen mit einem Verkehrswert des Gesamtportfolios von rund 100 Mrd. Euro. Der Verschuldungsgrad LTV (Loan-to-Value-Ratio) liegt bei 43,4 Prozent. Dieser stellt das Verhältnis der originären Finanzverbindlichkeiten abzüglich Fremdwährungseffekte, Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zur Summe der Verkehrswerte des Immobilienbestands dar.
Die Leerstandsquote war mit 2,2 Prozent im ersten Halbjahr 2022 sehr gering und konnte damit weiter reduziert werden. 70 Prozent von den sogenannten Funds From Operations (FFO), Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit, sollen als Dividende ausgeschüttet werden. Im Jahr 2021 betrug der FFO je Aktie 2,15 Euro. Die Aktionäre erhielten 1,66 Euro je Aktie. Beim derzeitigen Kurs von 22,76 entspricht das einer Dividendenrendite von 7,3 Prozent. Sollte nächstes Jahr die Dividende weiter angehoben werden können, ist sogar mit knapp acht Prozent zu rechnen.
Mögliche Szenarien der Vonovia Aktie aufgrund der weiteren Marktentwicklung
14 Jahre ununterbrochene Zinssenkung haben ihr Ende erreicht. Die Kreditzinsen mit zehnjähriger Laufzeit sind von unter einem Prozent auf aktuell über vier Prozent angestiegen.
Der deutsche Immobilienmarkt ist bereits stark gehebelt. Laut einer Studie der UBS führt eine weitere Steigerung der Zinsen um 150 Basispunkte zu sogenannten Covenants, also Vertragshandlungen aufgrund bestimmter Klauseln in Kreditverträgen und Anleihebedingungen. Das heißt: Sollten die Marktzinsen auf rund sechs Prozent steigen, wäre Vonovia aufgefordert zu handeln. Entweder müssten sie den Immobilienbestand reduzieren oder zum Beispiel frisches Geld durch eine Kapitalerhöhung besorgen. Allerdings müsste das Unternehmen nur dann handeln, wenn die Mieten nicht steigen würden. Dies hält auch die UBS für sehr unwahrscheinlich. Solange die Politik nicht in irgendeiner Form Einfluss auf die Mietpreise einnimmt, scheint der Eintritt dieses Szenarios nur sehr gering zu sein. Sorgen gegenüber steigenden Zinsen sind bereits in den Bewertungen enthalten.
Die Frage, die sich jetzt jeder selbst stellen sollte, ist: Halte ich es für wahrscheinlich, dass die Zinsen in Deutschland beziehungsweise Europa noch deutlich weiter steigen, oder gehe ich von stagnierenden bis leichtfallenden Zinsen in den nächsten zwei Jahren aus? Wer von dem zweiten Szenario ausgeht, der findet mit Vonovia SE (WKN: A1ML7J) aktuell eine attraktive Bewertung vor, die noch zusätzlich mit knapp acht Prozent Dividende aufgehübscht wird.