Immobilien-Schock: So verändern sich bis 2035 die Preise in deiner Region
Neue Studie zeigt: Immobilien-Preise steigen nur noch leicht – aber regional extrem unterschiedlich. So sieht es in deiner Region aus.
Immobilien galten lange als sichere Bank. Doch eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeichnet ein differenzierteres Bild: Bis 2035 dürften die Immobilienpreise in Deutschland real nur noch um rund ein Prozent pro Jahr steigen. Das ist deutlich weniger als in den Boomjahren der vergangenen Dekade, in denen teils jährliche Zuwächse von fünf Prozent und mehr erreicht wurden.
Konkret erwartet das IW, dass der durchschnittliche Preis für Wohnimmobilien von rund 3.000 Euro je Quadratmeter im Jahr 2025 auf etwa 4.100 Euro je Quadratmeter im Jahr 2035 steigt. Nominal entspricht das einem jährlichen Plus von rund 3,1 Prozent, real – also inflationsbereinigt – bleiben davon lediglich etwa 1,1 Prozent pro Jahr übrig.
Noch wichtiger ist jedoch eine zweite Erkenntnis: Dieser Durchschnittswert verschleiert massive Unterschiede. Denn während einige Regionen weiter wachsen, könnten andere real sogar an Wert verlieren.
Die Immobilien-Preisschere öffnet sich deutlich
Die IW-Studie zeigt, dass sich die regionalen Immobilienmärkte stärker auseinanderentwickeln als bisher. In wirtschaftsstarken Städten und deren Umland bleibt die Nachfrage hoch, was zu weiter steigenden Preisen führt. Gleichzeitig geraten strukturschwächere Regionen zunehmend unter Druck – etwa weite Teile Ostdeutschlands abseits der Metropolen, das Saarland, ländliche Kreise in Rheinland-Pfalz und das Ruhrgebiet.
Besonders auffällig ist: Während Top-Standorte weiterhin Wachstum verzeichnen, erwartet das IW, dass ein erheblicher Teil der Regionen in Deutschland nur noch stagnierende oder sinkende reale Preise sehen wird. Treiber dieser Entwicklung sind vor allem die Demografie. In vielen ländlichen Regionen geht die Bevölkerung bis 2035 spürbar zurück, während Metropolräume weiter wachsen. „In den Metropolen bleibt der Neubau die dringlichste Aufgabe – ohne mehr Angebot wird der Preisdruck weiter zunehmen“, sagt IW-Immobilienexperte Pekka Sagner.
Die Unterschiede entstehen zudem durch Einkommen, Arbeitsmarktentwicklung und Infrastruktur. Regionen mit hoher Kaufkraft und guten Jobperspektiven bleiben gefragt, während andere an Attraktivität verlieren. Damit wird aus einem vermeintlich homogenen Markt ein Flickenteppich mit sehr unterschiedlichen Renditechancen, wie du hier anhand der IW-Prognose sehen kannst:
Lage schlägt Markt
Für Anleger bedeutet das einen Paradigmenwechsel. Es reicht nicht mehr, auf den deutschen Immobilienmarkt insgesamt zu setzen. Entscheidend ist die Mikrolage. Regionen mit positiver Bevölkerungsentwicklung und hoher wirtschaftlicher Dynamik profitieren weiterhin.
Die Studie zeigt zudem, wie stark sich der Markt nach der Zinswende verändert hat. Nach dem abrupten Anstieg der Bauzinsen im Jahr 2022 kam es vielerorts zunächst zu Preisrückgängen oder Stagnation. Erst allmählich stabilisiert sich der Markt wieder. Bereits 2027 dürfte das Preisniveau des Zwischenhochs von 2022 nominal wieder erreicht werden – ein Hinweis darauf, wie tief die Korrektur zwischenzeitlich war.
Die zukünftige Entwicklung hängt damit stärker denn je von regionalen Fundamentaldaten ab – ein klarer Bruch mit der breiten Aufwärtsbewegung der Niedrigzinsphase.
Klumpenrisiko wird sichtbarer
Gerade für Privatanleger ist das brisant. Oft steckt ein großer Teil des Vermögens nicht im ETF-Portfolio, sondern in einer einzelnen Immobilie. Wenn diese in einer Region liegt, die wirtschaftlich zurückfällt, kann das die Vermögensentwicklung erheblich bremsen.
Das Risiko ist dabei nicht theoretisch. Die Studie zeigt, dass sich die Wertentwicklung einzelner Regionen zunehmend voneinander entkoppelt. Die Spannbreite reicht künftig von moderatem Wachstum bis hin zu realen Wertverlusten über längere Zeiträume. Wer ausschließlich auf einen Standort setzt, trägt damit ein deutlich höheres Risiko als noch vor zehn Jahren.
Immobilieninvestments neu denken
Vor diesem Hintergrund gewinnt Diversifikation an Bedeutung. Statt ausschließlich auf einzelne Objekte zu setzen, können Anleger über REITs-ETFs breiter investieren und sich weniger abhängig von einzelnen Standorten machen. Wenn du jedoch bereits eine eigene Immobilie hast, sind solche Produkte nicht unbedingt notwendig. Übrigens: Allein in einem MSCI-World-ETF machen Immobilienunternehmen knapp zwei Prozent aus.
| Tipp: In den kommenden Monaten ist geplant, dass du auch Immobilien in den extraETF Portfolio Tracker eintragen kannst. Nutze das Tool bereits heute für deine Finanzen. |
Wer sich jedoch intensiver mit Immobilien als Anlageklasse beschäftigen möchte, sollte sich gleich den Wissensbeitrag Investieren in Immobilien-ETFs durchlesen. Gleichzeitig lohnt sich für Eigenheimer auch ein Blick auf das Thema Immobilien vererben oder verschenken. Unterschiedliche regionale Entwicklungen können dazu führen, dass Immobilienvermögen innerhalb einer Familie sehr unterschiedlich wächst – ein Punkt, der bei der Nachlassplanung zunehmend relevant wird.
Fazit: Die Region macht den Unterschied
Die Zeiten, in denen Immobilienpreise nahezu flächendeckend gestiegen sind, sind vorbei. Zwar bleibt Wohneigentum langfristig eine stabile Anlage, doch mit nur rund einem Prozent realem Wachstum pro Jahr und stark auseinanderdriftenden Regionen wird die Auswahl entscheidend.
Für Privatanleger heißt das: Wer heute in Immobilien investiert, sollte genauer hinschauen als je zuvor – denn die falsche Lage kann künftig richtig teuer werden. Allerdings ist natürlich auch klar, dass das Thema Wohnen nicht ausschließlich an wirtschaftlichen Erwägungen geknüpft sein sollte – schließlich solltest du in einer Region leben, in der du dich wohlfühlst.