Immobilien: Beim Immobilienkauf auf ESG achten
Ohne die Immobilienwirtschaft und den Gebäudebestand in die Klimaschutzbemühungen einzubeziehen, werden sich die politischen gewollten CO2-Minderungsziele nicht erreichen lassen. Europäische und deutsche Gesetze und Vorschriften zielen daher dezidiert auf Immobilien ab. Das müssen Immobilieninvestoren beachten.
Immobilien verursachen fast 40 Prozent der weltweiten Treibhausgasemissionen. Rund 80 Prozent der 36,9 Millionen Wohnungen in Deutschland wurden vor 1991 errichtet und haben eine dementsprechend schlechte Energieeffizienz. Um das Ziel der Klimaneutralität bis zum Jahr 2045 erreichen zu können, müssen daher jetzt drastische Maßnahmen ergriffen werden. Deutschland geht mit aller Macht voran, beispielsweise mit den Mindeststandards für die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden als Sofortprogramm gemäß Klimaschutzgesetz (13. 07.2022).
Immobilien-Regelungen der EU
Die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) soll bis 2030 zu einer zusätzlichen Einsparung von 43,8 Millionen Tonnen CO2-Äquivalent führen. Die klimapolitischen Hauptziele der EU-Gebäuderichtlinie bestehen darin, dass alle neuen Gebäude spätestens 2030 Nullemissionsgebäude sein und dass bestehende Gebäude bis 2050 in Nullemissionsgebäude umgebaut werden sollten. Das sind hochrelevante Entwicklungen für Immobilieninvestoren. Die Einhaltung der ESG-Kriterien (Environment, Social und Gouvernance) ist für den langfristigen Investmenterfolg unabdingbar.
Lohnt sich eine Immobilie noch?
Wer vor dem Kauf ein Immobilien-Wertgutachten beauftragt, sollte darauf achten, dass dieses einen dezidierten ESG-Fokus hat, um den neuen Anforderungen gerecht zu werden. Dabei werden unter anderem Qualität und Ausführung der Bauteile der Gebäudehülle, die Heizungsanlage, die Warmwassererzeugung und die Heizwärmeverteilung überprüft und dokumentiert.
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Die Kernfragen lauten: Wie kann die Immobilie in Zukunft bestehen und welche Wertsteigerungspotenziale hat das Objekt? Welche Maßnahmen sind zur Erreichung dieses Zieles erforderlich und in welcher Reihenfolge sollen sie ausgeführt werden? Können auf dem Grundstück regenerative Energien gewonnen werden (Photovoltaikanlagen, Solarthermie, Erdwärme) und zur Verbesserung der Energiebilanz des Gebäudes dienen? Welche Förderzuschüsse oder verbilligten Kredite können über die Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle BAFA in die Finanzierung der Maßnahmen einbezogen werden?
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Diese und mehr Fragen müssen in einem ESG-orientierten Gutachten beantwortet werden. Denn nur dadurch lässt sich herausstellen, ob eine Immobilie sich lohnt. Denn viele ältere Immobilien weisen niedrige Energieeffizienzklassen auf und müssen in den kommenden Jahren zwingend modernisiert werden. Das ist für Käufer und Verkäufer gleichermaßen wichtig, um die richtigen Investmententscheidungen zu treffen. Wer bereits Immobilien besitzt, sollte zügig die Planung der Maßnahmen mit einem Fachmann in Angriff nehmen und die dafür notwendigen Kosten kalkulieren. Gegebenenfalls kann es Sinn ergeben, ein Objekt zu veräußern, um das frische Kapitel in die energetische Sanierung anderer Objekte zu investieren. Das führt zu einer höheren Zukunftsfähigkeit und sichert Werte und Mieteinnahmen.
Über den Autor Dieter Eimermacher
Dieter Eimermacher ist Geschäftsführer der Eimermacher Immobilienbewertungen GmbH in Frankfurt am Main