ETFs sind besser als Immobilien – mit einer (nicht überzeugenden) Ausnahme

Sind ETFs die bessere Alternative zu Immobilien? Es spricht vieles dafür. Erfahren Sie, weshalb das so ist und was Sie tun können.

Besonders Immobilien-Investoren schwören auf das Betongold aufgrund seiner Fähigkeit, passive Einkommensströme zu generieren. Gerade in Großstädten sind hohe Mieteinnahmen keine Seltenheit.

So ganz überzeugen mich die Argumente trotzdem nicht. Warum ich auf ETFs setze und warum das Argument der Immobilien-Befürworter nicht wirklich haltbar ist, zeige ich Ihnen im nachfolgenden Beitrag.

Aktien- und Immobilienmarkt im historischen Vergleich

Betrachtet man die Studien von Moritz Schularick, Wirtschaftsprofessor an der Universität Bonn, so könnte man zu dem Schluss kommen, dass Immobilien historisch gesehen besser als Aktien performt haben. Tatsächlich erreichten Immobilien seit 1870 bis heute einer Wertsteigerung von 7,8 Prozent pro Jahr. Aktien hingegen wuchsen jährlich „nur“ um 6,9 Prozent.

Der durchschnittliche Renditeunterschied wirkt gravierend, muss jedoch differenziert betrachtet werden. Die Renditen unterscheiden sich je nach betrachtetem Land und Anlagezeitraum. In Deutschland stiegen die Immobilienpreise seit 1980 z.B. um durchschnittlich 4,1 Prozent p.a., während die Aktienmärkte eine Rendite von gut zehn Prozent abwarfen. Besonders die Zerstörungen im Zuge der Weltkriege ließen im vergangenen Jahrhundert den Immobilienbedarf stark steigen. Aktuell ist das Preisniveau von Immobilien relativ hoch.

Für Anleger spannend sind bei Immobilien die vergleichsweise niedrigen Wertschwankungen. Auch Mieteinkünfte sind tendenziell weniger abhängig von Konjunktur und Wirtschaftskrisen. Sinkt z.B. in der Rezession die Neubautätigkeit, so sorgt das knappe Angebot an Wohn- und Gewerberaum für stabile und teilweise sogar steigende Mieten.

Vorteile von ETFs überwiegen

Immobilien sind zweifelsohne eine interessante Anlageklasse. Allerdings sehe ich ETFs weiterhin – in allen Punkten – weit im Vorteil. Indexfonds sind und bleiben die effizienteste Methode, mit der Sie langfristig Vermögen aufbauen. Hier einmal dir drei wichtigsten Vorteile.

1. Sie benötigen kein großes Eigenkapital

Wer eine Immobilie kaufen möchte, benötigt viel Eigenkapital. Sie binden viel Vermögen an einen einzelnen Vermögenswert. Sie können mit ETFs bereits ab zehn Euro pro Monat investieren. Sie brauchen weder ein hohes Startkapital, noch müssen Sie bei der Bank ein stabiles Einkommen nachweisen. Die Flexibilität ist der aus meiner Sicht wichtigste Vorteil.

2. Bequem und automatisiert Investieren

In Immobilien zu investieren, ist alles andere als bequem. Mit dem Kauf der Immobilie endet die Reise nicht. Ihre Mieter können jederzeit anrufen, weil eine Reparatur notwendig ist. Betriebskostenabrechnungen und Besichtigungen sind weitere Aufgaben, um die sich Immobilienbesitzer kümmern müssen. Betrachten Sie eine Immobilie als Nebenjob. Im Gegensatz dazu, können Sie eine Geldanlage in ETFs und Aktien voll automatisieren. Sie wählen die passenden ETFs, richten Sparpläne ein und mehr brauchen Sie an dieser Stelle nicht zu tun. Einmal im Jahr sollten Sie noch prüfen, ob die Portfoliogewichtung noch zu Ihren Anlagezielen passt – und das war’s.

3. Günstig und Diversifiziert

Immobilien zu Kaufen ist teuer. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen weitere Nebenkosten an. Groben Schätzungen zufolge belaufen sich die Nebenkosten beim Hauskauf oder Wohnungskauf in der Regel auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei einem ETF zahlen Sie im Durchschnitt zwischen 0,12 und 0,7 Prozent. Bei beliebten Indizes (z.B. MSCI-World) liegt die Gesamtkostenquote (TER) im unteren Bereich. Eine Immobilie ist zudem mit einem Klumpenrisiko belastet. ETFs wiederum investieren global in Tausende von Unternehmen.

Passives Einkommen nur mit Immobilien?

Oftmals wird behauptet, dass Immobilien aus dem Grund attraktiver als Aktien seien, weil sich mit ihnen passive Einkommensströme besser aufbauen lassen. Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit. Die durchschnittliche Mietrendite liegt in Deutschland bei unter vier Prozent – ohne Berücksichtigung von potenziellen Ausgaben für die Instandhaltung der Immobilie. In Einzelfällen sind Renditen über vier Prozent möglich, etwa in Lagen, wo die Kaufpreise sehr niedrig sind. Die Kaufpreise können auch niedrig sein, weil die Immobilien aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung künftig an Wert verlieren dürften. Auch die demografischen Rahmenbedingungen spielen eine entscheidende Rolle.

Das Argument hat einen weiteren Haken, denn mit ETFs lassen sich zweifelsohne passive Einkommensströme aufbauen. Erst kürzlich haben wir ein ETF-Portfolio vorgestellt, mit dem Sie jeden Monat Dividenden kassieren. Das Portfolio besteht aus drei ETFs. Seit der Auflage in 2014 hat das ETF-Portfolio eine durchschnittliche Jahresrendite von 7,14 Prozent erzielt. Zusätzlich liegt die durchschnittliche Ausschüttung pro Jahr bei 3,41 Prozent. Was beweist uns das? Auch mit ETFs lassen sich vergleichbare – wenn nicht sogar attraktivere – Einkommensquellen aufbauen wie mit Immobilien. Und das mit einem Bruchteil des Verwaltungsaufwandes.