Rasant sinkende Immobilienpreise: Was bedeutet das für Immobilien-ETFs?

Ist die Immobilienblase jetzt geplatzt? Hohe Inflation und steigende Zinsen sorgen für fallende Immobilienpreise. Vorsicht bei Immo-ETFs.

Seit dem Jahr 2000 ermittelt das Statistische Bundesamt die Preise für Wohnimmobilien. 2023 erweist sich dabei als negatives Rekordjahr, wie das Amt kürzlich bekannt gegeben hat. Im zweiten Quartal des laufenden Jahres sind die Preise um durchschnittlich 9,9 Prozent gesunken. Verglichen mit dem ersten Quartal 2023 waren Wohnhäuser und Wohnungen um 1,5 Prozent günstiger. Damit fiel der Rückgang geringer aus als in den beiden Vorquartalen mit minus 2,9 und minus 5,1 Prozent.

Hohe Inflation und steigende Zinsen bremsen Immobilienpreise

Die Gründe für die sinkenden Preise liegen auf der Hand. Die Inflation ist noch immer hoch. Um diese auszubremsen, erhöht die Europäische Zentralbank seit Juli 2022 schrittweise die Zinsen. Das wiederum führte auch bei Immobilienkrediten zu weit höheren Zinsen, als wir sie in den vergangenen Jahren gesehen haben. So ist die Nachfrage nach solchen Krediten und Wohnimmobilien immer weiter gesunken.

Besonders zeigt sich ein Rückgang der Nachfrage in den deutschen Großstädten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf. Hier sind die Preise entsprechend stark gesunken – Wohnungen wurden rund 9,8 Prozent günstiger, die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser gingen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 12,6 Prozent zurück.

Laut einer Studie der DZ Bank werden Immobilienpreise im Gesamtjahr 2023 zwischen vier und sechs Prozent sinken. Neben hoher Inflation und steigenden Zinsen werden hier auch Materialkosten als Grund genannt: „Gemessen an den erheblich schlechteren Finanzierungskonditionen und der Unsicherheit über zukünftige Investitionen in eine energetische Sanierung und neue Heiztechnik erscheint der Preisrückgang im einstelligen Prozentbereich moderat“.

Wie reagiert der ETF-Markt auf die Entwicklungen?

Wer in einen Immobilien-ETF investiert hat, braucht derzeit ebenso starke Nerven wie gescheiterte Hauskäufer. Betrachtet man etwa die Entwicklung des iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (WKN: A0LEW8), zeigt sich im laufenden Jahr ein Rückgang um 6,12  Prozent. Bereits 2022 büßte der ETF 19,36 Prozent an Wert ein.

Und auch der VanEck Global Real Estate ETF (WKN: A1T6SY) leidet unter den Entwicklungen. -3,05 Prozent müssen Anlegerinnen und Anleger im laufenden Jahr hinnehmen – nachdem sie 2022 bereits einen Wertrückgang um 21,13 Prozent akzeptieren mussten.

Sollten Anlegerinnen und Anleger sich nun also von ihren Immobilien-ETFs trennen? Wie sich der Markt in der aktuellen Lage weiterentwickelt, ist schwer zu sagen. Dennoch gibt es einige Studien, die sich der Preisentwicklung bei Immobilien in den kommenden Jahren gewidmet haben. So etwa der „Wohnatlas der Postbank * 2023“, für den das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) eine Kaufpreisprognose bis 2035 erstellt hat. Laut diesem werden die Preise langfristig in weiten Teilen Deutschlands wieder steigen. In 43 Prozent der 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte sagt die Studie einen Anstieg der Kaufpreise real um mehr als 0,15 Prozent pro Jahr bis 2035 voraus. Das bedeutet ein durchschnittliches Plus von mindestens zwei Prozent bis 2035.

Wer Verluste jetzt nicht realisieren möchte, kann also versuchen, die Immobilienkrise auszusitzen. Dennoch lohnt sich immer ein genauer Blick aufs Portfolio und die Überlegung, ob sich ein Rebalancing möglicherweise auszahlen könnte.