6. September 2022
Deshalb solltest du die Finger von offenen Immobilienfonds lassen

Deshalb solltest du die Finger von offenen Immobilienfonds lassen

Seit über 60 Jahren sind offene Immobilienfonds ein sehr populäres Anlageprodukt in Deutschland. In den USA und Großbritannien sind solche Produkte gar nicht für den Vertrieb an Privatanleger zugelassen. Zum Schutz der Verbraucher.

Seit über 60 Jahren sind offene Immobilienfonds ein populäres Anlageprodukt in Deutschland. Laut BVI summiert sich das in Deutschland angelegte Volumen in offene Immobilienfonds auf über 233 Milliarden Euro. Dabei sind den Fonds in den letzten Jahren viele Neugelder von Anlegern zugeflossen.

Hohe Anzahl an Angeboten

Aktuell gibt es über 30 offene Immobilienfonds in Deutschland. Zu den Schwergewichten zählen der hausinvest (ISIN: DE0009807016), der grundbesitz Europa (ISIN: DE0009807008), der Deka-ImmobilienEuropa (ISIN: DE0009809566) sowie der UniImmo: Deutschland (ISIN: DE0009805507). Den Anbietern zufolge wird das „begrenzte Risiko der Sachwertanlage Immobilie mit soliden Langfristrenditen verbunden“.

Ist das tatsächlich so? Grundsätzlich haben diese Fonds ein großes Interesse daran, die Cash *-Quoten innerhalb des Portfolios so gering wie möglich zu halten. Fließen viele Neugelder in einen Fonds, müssen diese zeitnah in neue Immobilien investiert werden. Ein zu hoher Cash-Bestand würde sonst die Rendite des Fonds belasten. Nun sind aber Immobilien nicht an der Börse notiert. Es kann Monate dauern, bis ein Fondsmanager attraktive Objekte zur Reinvestition frischer Gelder identifiziert hat.

Anleger können die Risiken kaum erkennen

Das gilt auch anders herum. Kommt es zu einem hohen Abfluss von Kundengeldern aus einem Fonds, muss ein Teil des Immobilienportfolios möglichst schnell verkauft werden. Unabhängig davon, ob es gerade der richtige Zeitpunkt ist oder nicht. Das passierte genau am Höchstpunkt der Finanzmarktkrise 2007/08. Viele offene Immobilienfonds gerieten durch hohe Mittelabflüsse in schwere Liquiditätsprobleme. Es kam zum Einfrieren von Anlegergeldern, damit Fondsmanager genügend Zeit zur Liquiditätsbeschaffung hatten. Einige Fonds mussten abgewickelt werden. Anleger verbuchten teils hohe Verluste.

Wie die Vergangenheit gezeigt hat, ist es für Privatanleger sehr schwierig, die versteckten Verlustrisiken von offenen Immobilienfonds vorab zu erkennen. Aus diesem Grund sind diese Investmentvehikel in den USA und Großbritannien nicht für den Vertrieb an Privatanleger zugelassen. Sie existieren dort zum Schutz der Verbraucher nicht.

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Nicht unüberlegt investieren

Es stellt sich die Frage: Wenn offene Immobilienfonds ein sinnvolles Investmentprodukt wären, würden sie sich dann nicht an den größten Kapitalmärkten der Welt durchsetzten? Und warum sind sie gerade in Deutschland für Privatanleger zugelassen? Unsere Vermutung: Weil sich die Finanzbranche daran eine goldene Nase verdient!

Aus unserer Sicht sind offene Immobilienfonds eine Mogelpackung: Sie täuschen dem Anleger vor, seine Anteile jederzeit wieder zu Geld machen zu können. Die Finanzkrise hat gezeigt, dass dies in der Realität nicht der Fall ist. Außerdem lässt sich aus der Historie heraus nicht bestätigen, dass offene Immobilienfonds, wie von den meisten Fondsgesellschaften propagiert, nur ein begrenztes Risiko aufweisen und daher als sicher einzustufen sind.

Über den Autor: Michael Thaler

Michael Thaler ist Vorstand der TOP Vermögen AG in München