Anleger zahlen zu viel für Immobilienfonds
Vorsicht ist geboten, wenn du in Immobilienfonds investieren möchtest. Denn Anleger zahlen bei klassischen Fonds eindeutig zu viel.
Während Immobilienaktien bereits deutliche Preisabschläge von mehr als 50 Prozent hingenommen haben, passen sich die Preise von Immobilienangeboten erst langsam an das neue Umfeld an. Die Bewertung von offenen Immobilienfonds ist somit nicht mehr nachzuvollziehen. Ein Vertriebsstopp wäre eine ethische Notwendigkeit.
Die Immobilienpreise erhalten Gegenwind von verschiedenen Seiten. Die deutlichen Zinserhöhungen erlauben bei einer hohen Beleihung keine vernünftige Rendite mehr. Zudem sind Banken angehalten, die Beleihungsquoten zu verringern. Während der Bedarf nach Wohnimmobilien hoch geblieben ist, hat die Nachfrage nach Gewerbe- und Büroimmobilien bereits vor zwei Jahren nachgelassen. Entsprechend sind börsennotierte Immobilienaktien in den vergangenen zwei Jahren heftigen Schwankungen unterlegt gewesen.
Immobilienfonds: Wohnimmobilienaktien sind einen Blick Wert
Teilweise haben sehr große Immobilienverwalter wie Vonovia (mit einer Verschuldungsquote von knapp 60 Prozent) rund 60 Prozent an Marktkapitalisierung verloren. Dies würde ungefähr einem Rückgang der Immobilienpreise von rund 26 Prozent entsprechen. Wahrscheinlich ist die Zahl zu hoch gegriffen, da in diese Rechnung eine deutlich höhere Refinanzierung auslaufender Kreditverträge miteinfließen müsste. Ein Rückgang bei Wohnimmobilien in der Größenordnung von 15 Prozent erscheint aber durchaus realistisch.
Dementsprechend wären Vonovia (WKN: A1ML7J) und LEG Immobilien (WKN: LEG111) aktuell wohl trotz der massiven Rückgänge fair bewertet. Unterstützend sollte wirken, dass es aktuell so gut wie keine Neubauprojekte gibt und damit Bestandsobjekte eine hohe Nachfrage erfahren. Wohnimmobilien-Aktien mit geringem Fremdkapitalhebel können daher einen Blick wert sein.
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Bei Büro- und Gewerbeobjekten kommt der Gegenwind von der Nachfrageseite. Durch veränderte Arbeitsweisen und konjunkturelle Herausforderungen könnten weniger Büros benötigt werden. Aktien von Anbietern wie Aroundtown Properties (WKN: A2DW8Z) und DIC Asset (WKN: A1X3XX) haben dementsprechend Kursverluste von 60 bis 80 Prozent hinnehmen müssen.
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Immobilienfonds haben keinen marktgerecht Kurs
Völlig aus der Reihe fallen hier die Bewertungen der offenen Immobilienfonds. So hat der Deka Immobilien Europa (WKN: 980956) um 0,91 Prozent an Wert zugelegt. Dies glauben nicht einmal die eigenen Anleger, die bereit sind, den Fonds über die Börse mit einem Abschlag von neun Prozent gegenüber dem Gutachterkurs zu verkaufen. Nach den Börsenkursen hätte der Fonds seit Jahresbeginn um 3,3 Prozent nachgegeben. Selbst diese Abschläge spiegeln nicht annähernd einen marktgerechten Kurs wider, der sich aus den aktuellen Preisen von Büros und Gewerbeimmobilien ergibt.
Letztlich ist es von den Vertrieben der Genossenschaftsbanken (Union Investment), Sparkassen (DEKA), Commerzbank (hausinvest) und Deutsche Bank (DWS) unseriös, neue Anleger und Anlegerinnen zu den gutachterlich bestätigten Vergangenheitswerten investieren zu lassen. Es spricht sehr viel dafür, dass diese Kunden neben hohen Ausgabeaufschlägen zu viel bezahlen. Ein Vertriebsstopp wäre eine ethische Notwendigkeit.
Über den Autor: Michael Thaler
Michael Thaler ist Vorstand der TOP Vermögen AG in München