Den Immobilien wird die Luft ausgehen

Bei Preissteigerungen von 50 Prozent und mehr in den letzten fünf Jahren für Immobilien in Düsseldorf, Frankfurt, München & Co. tut man gut daran, zu hinterfragen, wie nachhaltig dieser Preisanstieg sein kein. Immer häufiger kommt die Frage auf, ob wir uns in einer Immobilienblase befinden.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) kam schon 2008 zu dem Ergebnis, dass die Immobilienpreise in Deutschland in den 30 Jahren zwischen 1974 und 2005 real – also inflationsbereinigt – gefallen sind. Per saldo konnten deutsche Immobilienbesitzer in dieser Zeit nicht einmal einen Inflationsausgleich erzielen.

Vor diesem Hintergrund fällt der massive Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland in den letzten Jahren deutlich aus dem Raster – insbesondere, wenn man bedenkt, dass wir seitdem nahezu inflationslos durch die Weltgeschichte reisen. Platzt die Blase also bald? Glaubt man den Immobilien-Protagonisten, kann von einer Blase nicht die Rede sein, da der Preisanstieg der letzten Jahre allenfalls die zuvor brotlosen Jahrzehnte ausgeglichen hat. Das klingt auf den ersten Blick gar nicht mal so abwegig.

Da der Deutschen allerliebstes Kind seit jeher die Immobilie ist, wird dieses Argument schnell auf fruchtbaren Boden fallen und die Sorgen vor einer Blase im Keim ersticken. Das wäre allerdings fahrlässig, denn ganz so einfach ist es nicht. Wer auf Immobilien setzt, sollte sich zunächst einmal die Frage stellen, ob ein realer – also ein um die Inflationsrate bereinigter – Preisanstieg bei Immobilien langfristig grundsätzlich zu erwarten ist. Klare Antwort: NEIN. Ein langfristiger, realer Preisanstieg ist nur denkbar, wenn unser Einkommen dauerhaft stärker steigt als die Inflation.

Warum ist das so? Weil wir nur dann nachhaltig in der Lage sind, Jahr für Jahr über die Inflationsrate hinaus mehr Geld für die Miete auszugeben. Und weil nur steigende Mieten am langen Ende steigende Immobilienpreise rechtfertigen. Dauerhaft über die Inflationsrate hinausgehende Einkommenssteigerungen wird die reale Welt jedoch nicht bieten, da dies jeder Volkswirtschaft über kurz oder lang den Hahn abdreht. Steigen die Einkommen hingegen nicht stärker als die Inflationsrate, werden sich Immobilienpreise langfristig allenfalls entsprechend der Inflationsrate entwickeln. Das wiederum entspräche einem realen Preisanstieg von null Prozent.

Dass für Immobilien selbst die schwarze Null eine Herausforderung darstellt, zeigt nicht allein die Analyse des DIW aus 2008. Schließlich ist jede Immobilie dem stetigen technischen und gesellschaftlichen Wandel ausgesetzt. Man denke beispielsweise nur an unsere über die Jahre veränderten Ansprüche in Bezug auf Raumhöhe, Zimmergröße, Heiztechnik oder Energieeffizienz. Eine Bestandsimmobilie verliert somit ohne jeden Zweifel über die Jahre an Nutz- und Sachwert.

Letztlich kann die Nachfrage nach Immobilien noch so groß sein, am langen Ende bleiben die Preise durch die Einkommen gedeckelt. Sind die Mieten/Kaufpreise in den Städten nicht mehr bezahlbar, zieht die Karawane gezwungenermaßen weiter – in die günstigeren Stadtrandlagen oder gar aufs preiswerte Land.

All das heißt freilich noch nicht, dass die Blase platzt. Es verdeutlicht aber, dass sich Immobilien im Allgemeinen über die Mietrendite rechnen müssen und dass der den Immobilien zumeist zugesprochene Inflationsschutz alles andere als gesetzt ist. Steigen Immobilienpreise über einen längeren Zeitraum stärker als die Einkommen ergibt sich folgerichtig eine Überbewertung des Marktes. Die jüngste Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschlands Städten sollte also durchaus zur Vorsicht mahnen.

Zudem stimmen die folgenden Aspekte bedenklich:

1. Demografie frisst Käufer und spuckt Immobilien aus.

Die Generation der Babyboomer geht in Rente und trennt sich zunehmend von ihren Immobilien – weil das Haus zu groß, die Rente zu klein, das Leben zu schön oder die Pflege zu teuer ist. Gleichzeitig nimmt die Anzahl der Käufer und Mieter ab, da schlicht zu wenige nachwachsen und die Versingelung der Haushalte als bisheriger Turbo der Nachfrage bereits weit vorangeschritten ist.

2. Gut geerbt, ist halb verkauft.

Aufgrund des Wohlstands der Nachkriegsgeneration werden in den nächsten Jahren Immobilien im Wert von vielen Milliarden Euro an die Nachfolgegeneration vererbt. Viele Erben werden diese Immobilien nicht halten, sondern verkaufen. Dadurch steigt das Immobilienangebot, während gleichzeitig die Nachfrage abnimmt.

3. Normalisierung der Zinssätze torpediert Immobiliennachfrage.

Die historisch niedrigen Mietrenditen von Immobilien von derzeit zumeist unter drei Prozent stehen in direkter Konkurrenz zum Kapitalmarktzins. Übersteigt dieser die Mietrendite, bleibt die Nachfrage opportunistischer Immobilieninvestoren aus. Zudem können sich viele Eigenheimkäufer ihre Immobilie derzeit nur aufgrund der extrem niedrigen Zinsen leisten. Steigt der Finanzierungszins von aktuell etwa einem Prozent (Festzins für zehn Jahre) auf historisch immer noch äußerst günstige drei Prozent, verdreifachen sich die Zinskosten. Aus 500 Euro Zinsen pro Monat werden 1.500 Euro. Der Eigenheimkauf bleibt für viele dann nur ein Traum.

Über den Autor

André Kunze ist geschäftsführender Gesellschafter bei der Prometheus Vermögensmanagement GmbH in Langenfeld.