Anschlussfinanzierung: Was kommt nach dem Erstkredit für die eigene Immobilie?

Wenn der Erstkredit zur Finanzierung der eigenen Immobilie ausläuft, stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, wie der Restbetrag getilgt werden kann. Eine Umschuldung oder die Verlängerung des Darlehens zu neuen Bedingungen kommen dafür beispielsweise in Betracht. Wer sich rechtzeitig Gedanken über die Anschlussfinanzierung macht, kann in Ruhe unterschiedliche Angebote vergleichen und das individuell passendste auswählen.

Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist sollte mit der Bank über neue Konditionen verhandelt werden. Dann ist es möglich, den Vertrag an die aktuellen finanziellen Möglichkeiten anzupassen und gegebenenfalls von positiven Entwicklungen auf dem Finanzmarkt zu profitieren. Verschiedene Kriterien gilt es zu beachten, um einen günstigen Anschlussvertrag abschließen zu können.

Bankwechsel in Betracht ziehen

Nicht selten weigert sich die bisherige Bank, eine Anschlussfinanzierung selbst zu übernehmen, oder besteht dabei auf Konditionen, die für den Kreditnehmer eher ungünstig sind. Auch bei größeren Restsummen muss dies nicht für Verunsicherung sorgen. Durch die für Immobilieninvestoren günstigen Zinsentwicklungen in den letzten Jahren widerstrebt es den Banken verständlicherweise, Verträge mit für sie schlechteren Bedingungen abzuschließen. Ein Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut kann hier weiterhelfen.

Seit Inkrafttreten der neuen europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 achten die Banken zwar noch mehr darauf, wer ein Darlehen bekommt. Dennoch hat sich gezeigt, dass auch kritisch betrachtete Kunden wie Selbständige oder Ältere bei einer anderen Bank erfolgreich eine neue Finanzierung abschließen konnten – auch wenn zuvor per Widerrufsklausel aus dem bisherigen Vertrag ausgestiegen wurde.

Bedingungen für Laufzeitverlängerung prüfen

In der Regel ist bei einer Immobilienfinanzierung eine vollständige Tilgung des gesamten Kreditvolumens innerhalb der zunächst vereinbarten Laufzeit nicht möglich. Die Laufzeit dient dabei lediglich als Zeitraum für die Zinsbindung. Dennoch muss nach Ablauf dieser Frist der Kredit weiter bedient werden.

Eine Prolongation des Darlehens stellt deshalb eine erste Möglichkeit dar, die Anschlussfinanzierung sicherzustellen. Rechtliche Konsequenzen können drohen, wenn sich der Kreditnehmer nicht um einen neuen Vertrag kümmert. Bei der Nichteinhaltung von vereinbarten Fristen liegt ein Schuldnerverzug vor, wogegen die Banken rechtlich vorgehen können.

Im Gegensatz zu einem komplett neuen Finanzierungsvertrag können bei der Prolongation jedoch nur zwei Kriterien neu verhandelt werden:

• Höhe des Zinssatzes
• Dauer der neuen Zinsbindung

Alle anderen Bedingungen bleiben unangetastet. Ein weiterer Vorteil kann sein, dass in der Regel nicht erneut eine Bonitätsprüfung stattfindet. Meist wird vor Ablauf der Zinsbindungsfrist automatisch vom Kreditinstitut ein neues Angebot vorgelegt. Die Prolongation ist somit oftmals mit sehr wenig eigenem Aufwand verbunden. Der Nachteil: Oftmals bieten neue Verträge bei anderen Banken die besseren Konditionen.

Umschuldung als Möglichkeit

Der Abschluss eines neuen Kreditvertrags bei einer anderen Bank sollte rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung der Erstfinanzierung in die Wege geleitet werden. Bei dieser Möglichkeit werden die Grundschulden an das neue Kreditinstitut übertragen. Dafür fallen jedoch nochmals Notar- und Grundbuchgebühren an. Für die Beantragung sind nochmals verschiedene Unterlagen notwendig:

• Informationen zur Immobilie wie Grundriss und Katasterauszug
• Aktueller Grundbuchauszug
• Laufender Kreditvertrag
• Nachweise zur Einkommenssituation

Wer bei einem älteren Vertrag noch Zinsen von vier bis sechs Prozent vereinbart hat, kann heute mit einem Anschlusskredit von rund 15 Jahren Laufzeit und einen Effektivzins von unter zwei Prozent eine deutliche Verbesserung erreichen. Bei Vergleichen von Stiftung Warentest konnten sogar Darlehen mit einem effektiven Zins * von 0.85 Prozent bei einer Laufzeit von zehn Jahren gefunden werden.

Je nachdem wie lang die aktuelle Zinsbindung noch läuft ist eine Umschuldung in vielen Fällen eine sinnvolle Alternative. Ein Jahr vor Ablauf sollte ohnehin mit der Suche nach der Weiterfinanzierung begonnen werden. Bei Darlehen, die bereits seit zehn Jahren oder länger bedient werden, kann mit dem Sonderkündigungsrecht mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist aus dem Vertrag ausgestiegen werden.

Vorzeitigen Ausstieg prüfen

In manchen Fällen ist es auch unter andern Umständen möglich, bereits vorzeitig aus den aktuellen Vertragsbedingungen auszusteigen und eine weitaus günstigere Anschlussfinanzierung abzuschließen. Immer wieder kommt es vor, dass die Verträge fehlerhafte Widerrufsbelehrungen aufweisen. Es lohnt sich, die eigenen Unterlagen genau zu prüfen, denn rund 80 Prozent der Verträge aus den Jahren zwischen 2002 bis 2010 sind laut Experten davon betroffen.

Wer heute ein Immobiliendarlehen abschließt, sollte aufgrund der günstigen Zinslage über eine längere Zinsbindung nachdenken. Üblich sind bisher etwa zehn bis fünfzehn Jahre. Sollten die Bauzinsen in den nächsten Jahren steigen sollten – nach unten ist so gut wie kein Spielraum mehr – kann bei einer Zinsbindung von zwanzig Jahren beispielsweise noch länger von den aktuellen Niedrigzinsen profitieren. Auch das Thema Anschlussfinanzierung wird dann noch eine Weile vertagt.

Wichtig ist, dass bei einem vorzeitigen Ausstieg eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden kann. Da den Banken fest geplante Zinseinnahmen entgehen, soll diese Gebühr mögliche Verluste ausgleichen. Zu den Wechselkosten sollten diese Ausgaben bei einer Umschuldung miteinberechnet werden. Unter Umständen kann diese Entschädigung jedoch wieder zurückverlangt werden.

Forward-Darlehen sichern

Bereits drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung durch den laufenden Kreditvertrag können durch den Abschluss eines Forward-Darlehens die aktuellen Zinsen gesichert werden. Bis zu 60 Monate lassen sich die speziellen Kreditvereinbarungen bei verschiedenen Anbietern aufschieben. Wie sich die Bauzinsen dabei in den nächsten Jahren entwickeln werden, hängt von den verschiedensten Kriterien ab. Angesichts der momentan günstigen Situation ist dies jedoch eine Alternative, über die in jedem Fall nachgedacht werden sollte.

Da bei einer Kündigung des Erstkredites oftmals nicht genau gesagt werden kann, wann die Entlassung aus dem Vertrag endgültig abgeschlossen ist, bietet ein Forward-Darlehen ebenfalls eine gewisse Planungssicherheit. Auch wenn ein späterer Starttermin für die Anschlussfinanzierung dabei vereinbart wurde, kann das Darlehen auch vorzeitig aktiviert werden und steht kurzfristig zur Verfügung.

Für diese Art der Finanzierung gilt aber: Die frühe Zusicherung der Zinshöhe lassen sich die Kreditinstitute ebenfalls bezahlen. Je länger die Vorlaufzeit bis zum Einsetzen des Darlehens dauert, umso höher fällt der Zinsaufschlag aus. Bei zwei bis drei Jahren ist mit einem Aufschlag von etwa einem halben Prozent zu rechnen.

Sondertilgungen finanzieren

Die Möglichkeit zur Sondertilgung sollte auch bei einer Anschlussfinanzierung vertraglich vereinbart werden, da ein Immobilienkredit so viel schneller getilgt werden kann. Viele Privatanleger sparen dazu parallel zur Abzahlung des Kredits Geld auf einem Tagesgeldkonto an. Je nach den individuellen Gegebenheiten kann auch ein ETF-Sparplan eine gute Möglichkeit sein, hier Kapital zu generieren.

Da vor allem bei kürzeren Laufzeiten das Tagesgeldkonto die sicherere Alternative ist, entscheiden sich viele für diesen Weg. Die bessere Rendite wird dagegen bei einem ETF-Sparplan erwirtschaftet. Es sollte klar sein, dass hier beim Ein- oder Ausstieg zu einem ungünstigen Zeitpunkt durch das Kursrisiko mit Wertverlusten zu rechnen ist. Je nachdem welche weiteren finanziellen Verpflichtungen zusätzlich zu stemmen sind, sollte überlegt werden, ob das höhere Risiko in Kauf genommen werden kann.

Die wichtigsten Punkte zur Anschlussfinanzierung:

Bei der Entscheidung für eine passende Anschlussfinanzierung sollten folgende Kriterien genauer beleuchtet werden:

• Zinsangebote Vergleichen: Neben dem Angebot der Hausbank zu einer Prolongation sollten die Konditionen anderer Kreditinstitute abgefragt werden. Oftmals lohnt sich ein Wechsel zu einer anderen Bank.
• Kreditrate beibehalten: Auch, wenn günstigere Zinsbedingungen eine niedrigere Kreditrate möglich machen, sollte – wenn finanziell möglich – die Höhe der regelmäßigen Abschläge nicht verringert werden. Niedrigere Zinsen ermöglichen bei gleicher Kreditrate eine bessere Tilgungsquote, so dass das Darlehen insgesamt günstiger wird.
• Umschuldungskosten beachten: Eine Umschuldung kann oftmals günstigere Konditionen bieten als eine Prolongation bei der ursprünglichen Bank. Doch dies ist mit verschiedenen Kosten verbunden, die sich auf die Höhe der Einsparungen auswirken können.
• Sondertilgungen berücksichtigen: Bei der Anschlussfinanzierung sollte die Möglichkeit bestehen, die Darlehensschuld durch Sonderzahlung schneller abzubauen. Bei einigen Kreditinstituten ist dies auch ohne zusätzliche Gebühren möglich.
• Volltilgerdarlehen prüfen: Um beim Eintritt in die Rente schuldenfrei zu sein, kann ein Volltilgerdarlehen dafür sorgen, dass der Restkredit im Rahmen der Anschlussfinanzierung abbezahlt wird. Oftmals werden hier besonders günstige Zinsbedingungen angeboten.
• Aktuelle Zinsen sichern: Durch ein Forward-Darlehen können frühzeitig niedrige Zinsen gesichert werden. Diese Finanzierung bietet bei einem Abschluss Planungssicherheit.

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